Проблемы непосредственного управления

1. В случае, если собственники помещений дома выбрали способ управления домом управление управляющей организацией они должны заключить с этой организацией договор управлениия домом. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
В случае, если выбран способ управления – непосредственное управление собственниками помещений дома, то по договорам, которые заключают с собственниками обслуживающие организации, эти организации обязуются только оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и не отвечают за предоставление коммунальных услуг.
Согласно ч. 2 ст. 164 Жилищного кодекса РФ договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
То есть, при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества собственники помещений дома, в котором выбрано непосредственное управление, самостоятельно должны решать эти проблемы с поставщиками услуг, а не обращаться в обслуживающую организацию.
В соответствии со ст. 7.23 кодекса РФ об административных правонарушениях нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
Следовательно, привлечь к ответственности организации, обслуживающие дома при непосредственном управлении, невозможно.

2. Когда собственников при­зывают выбрать непосредствен­ное управление, предполагается, что в итоге будут выполняться те же работы, что делала на доме управляющая организация, и от­ветственность подрядчики будут нести такую же, что несла управ­ляющая организация. Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация несет ответственность даже за те ра­боты, которые не прописаны в ее договоре с собственником. Мно­жество надзорных инстанций всегда могут побудить управля­ющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. Опять же, управляющая ор­ганизация обязана выполнять работы, к примеру, по подго­товке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственни­ки оплачивают за содержание и ремонт жилья. В случае с не­посредственным управлением обслуживающая (по сути подрядная) организация вы­полняет работы ровно на та­кую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые отражены в до­говоре.

3. Ошибочно принято считать, что при непосредственном управлении не будет штата управляющей компании или ТСЖ, а значит, нет необхо­димости тратиться на его содер­жание. При непосредственном управлении оно осуществляется непосредственно инициативны­ми собственниками многоквар­тирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно.
При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновре­менно и недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Как правило, одной инициативы для решения вопросов управления многоквартирным домом мало, нужны еще и профессиональные знания, которыми эти инициативные собственники не обладают. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем пло­щадь общего пользования, тем больше может возникнуть про­блем с его управлением и раз­ногласий между жильцами. При этом все понимают, что найти такого управляющего, который по своей инициативе практиче­ски ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших много­квартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

4. Смысл непосредственного управления в том, что собствен­ники дома заявили о намерении самостоятельно за свой счет со­держать свой дом, управлять им без чьей-либо помощи и уча­стия. Приоритет уча­стия в муниципальных целевых программах, федеральных ме­роприятиях в поддержку ЖКХ по возмещению расходов на текущий ремонт, капитальный ремонт общего имущества и другие работы отдается управ­ляющим организациям. Для участия во всех этих программах требуется предоставление до­говора управления домом, то есть нали­чие управляющей организации.

5. В соответствии с Правилами благоустройства г. Томска (Постановление Администрации г. Томска № 55 от 26 .01.2011 г.) организация благоустройства придомовых территорий осуществляется жилищно-эксплуатационными организациями (п. 3.3.1.)
Обязанности по уборке и содержанию придомовых территорий (включая закрепленную территорию и дополнительно закрепленную территорию) и находящихся на них пешеходных дорожек, тротуаров, въездов (выездов) во дворы, входящих в состав придомовой территории участков дворовой территории, в том числе по вывозу образовавшегося на указанных территориях мусора, возлагаются на жилищно-эксплуатационные организации, а в случае их отсутствия - на собственников помещений в многоквартирных домах.(п. 3.3.2.)
Кодексом Томской области об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за нарушение Правил благоустройства и Регламента вывоза мусора:
Статья 8.10. Нарушение правил по благоустройству, озеленению территории
Нарушение установленных органами местного самоуправления правил по благоустройству, озеленению территории -
влечет наложение административного штрафа
на граждан в размере от 1 тыс. до 5 тысяч рублей,
на должностных лиц - от 25 тыс. до 50 тыс. рублей,
на юридических лиц - от 50 тыс. до 200 тыс. рублей.
Статья 8.14. Нарушение установленного порядка вывоза бытового мусора и утилизации отходов
Нарушение установленного порядка вывоза бытового мусора, утилизации отходов, очистки выгребных ям,
влечет наложение административного штрафа
на граждан в размере от 1 тыс. до 5 тысяч рублей,
на должностных лиц - от 25 тыс. до 50 тыс. рублей,
на юридических лиц - от 50 тыс. до 200 тыс. рублей

6. При выборе собственниками помещений непосредственного управления не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.
В том числе, в соответствии с п. 1.1 ст. 165 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

7. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Административная ответственность за нарушение требований законодательства о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, предусмотрена статьей 7.23.1 кодекса РФ об административных правонарушениях:
1. Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договоров управления, установленных стандартом раскрытия информации порядка, способов или сроков раскрытия информации, либо раскрытие информации не в полном объеме, либо предоставление недостоверной информации -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей - от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.
2. Совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 настоящей статьи, должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное административное правонарушение, -
влечет дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.
Следовательно, при непосредственном управлении обслуживающая организация не несет никакой ответственности за подобные нарушения и не обязана предоставлять собственникам вышеназванную информацию.